Densification urbaine à Piedmont 

Projet de règlement modifié

Émilie Corbeil – Le projet de règlement 807-01-22, présenté pour la première fois lors d’une séance en mars 2022, a soulevé l’inquiétude de nombreux citoyens alors qu’il proposait la densification de 12 zones de la petite municipalité. Certains usages non autorisés au sein de ces zones auraient également été permis, ce qui a fait craindre un développement urbain intensif dans un proche avenir. À la suite de la consultation du 22 septembre dernier, 11 zones ont été retirées du règlement, qui n’en touche désormais qu’une seule : la zone où se trouve l’actuel projet du Nordais, dont les travaux ont été arrêtés avant d’être finalisés.

Plus de gros projets de construction ? 

Le règlement aurait permis d’augmenter les densités maximales autorisées au plan de zonage pour les 12 zones concernées, mais aussi la construction de projets intégrés, de résidences multifamiliales de trois logements et plus et de « bâtiments distincts dans lesquels le nombre de logements dépasse celui autorisé à la zone ». 

De nombreux terrains seraient ainsi devenus accessibles à des promoteurs qui souhaitent y construire des multilogements denses de type projets intégrés ou autres, alors que seules les constructions de type uni ou bifamilial y sont permises. 

Le Conseil aurait accordé ou refusé les demandes au cas par cas 

Tous les projets rendus admissibles par le nouveau règlement auraient été soumis au Conseil qui, après avoir reçu les recommandations du comité consultatif d’urbanisme, aurait pu les approuver ou les refuser à la pièce. Ainsi, de gros projets résidentiels, tel celui du Nordais, auraient pu voir le jour et être adoptés de la même manière que s’il s’agissait de demandes de dérogation mineures, et ce dans des zones où ils sont proscrits.

Il s’agirait d’un processus inhabituel qui a fait craindre maintes dérives, comme en a fait foi la grande participation citoyenne a la séance de consultation du 22 septembre dernier.

Toujours en attente d’un nouveau plan d’urbanisme 

Alors que le nouveau plan d’urbanisme se fait toujours attendre et que la population n’a pas été consultée à ce sujet, il est difficile pour les citoyens de comprendre les raisons pour lesquelles ce nouveau règlement a été présenté au Conseil. 

Comme toutes les Municipalités de la quatrième couronne, Piedmont est l’objet d’un développement qui promet de s’intensifier dans les prochaines années. Pourtant, de nombreuses autres Municipalités de la région ont plutôt fait le choix de mettre ce développement sur pause par le biais de règlements de contrôle intérimaire. 

Ces règlements permettent de faire un moratoire sur certains types de projets en attendant un nouveau plan d’urbanisme et des études visant à s’assurer que le développement se fait de manière raisonnable, tant du point de vue de la capacité des infrastructures et des ressources que de l’environnement et de l’acceptabilité sociale. 

Or, Piedmont semblait prendre le chemin inverse, invitant les promoteurs à déposer des projets d’habitations plus denses interdits par la réglementation jusqu’à maintenant.

Modification majeure au projet de règlement

Le 17 octobre, en séance extraordinaire, il a été annoncé que le règlement ne toucherait plus 12 zones de la municipalité, mais bien une seule – la zone où se trouve le Nordais. Ce récent projet immobilier, toujours inachevé, a soulevé l’ire de plusieurs citoyens et les travaux y sont actuellement arrêtés. On peut voir qu’une partie de la montagne est en train de s’écrouler à l’arrière de la construction et des résidences en contrebas auraient été inondées. 

La décision de restreindre le règlement à une seule zone a donc grandement soulagé plusieurs citoyens, qui craignaient de voir la construction de plus de gros projets immobiliers sur le territoire. Il est toutefois difficile de comprendre les impacts qu’aura ce règlement sur la zone où se trouve le projet du Nordais.

Infrastructures et ressources à évaluer

À Piedmont, il est loin d’être certain que l’eau potable et la capacité d’épuration des eaux usées supporteraient l’importante augmentation de la population qu’amènerait immanquablement la densification de nombreuses zones sur le territoire. Le Journal n’a répertorié aucune étude visant à établir la capacité maximale d’accueil du territoire en fonction de la disponibilité de l’eau potable et de la capacité d’épuration des eaux usées. 

Plus encore, les infrastructures et les services de transport risqueraient de devenir vite saturés, n’ayant pas été conçus pour une telle population. Encore une fois, le Journal n’a répertorié aucune étude visant à analyser les capacités de support des routes sur le territoire concerné.

Malgré les questions du Journal, il n’a pas été possible de connaître les nouvelles densités qui auraient été permises par le règlement s’il avait été adopté tel que soumis. 

Piedmont, demain 

De quoi, donc, aura l’air Piedmont demain ? Le maire Martin Nadon, a expliqué au Journal que le règlement ne concernait que des zones déjà identifiées au plan d’urbanisme comme des zones à densité moyenne ou élevée et qu’il était mis de l’avant afin de permettre une densification qui pourrait répondre à l’actuelle pénurie de logements dans la province. Pour lui, il est nécessaire de prévoir des zones plus densifiées. 

Il a également mentionné certaines situations qui auraient été régularisées par le règlement, mais il n’a pas été possible pour le Journal de savoir lesquelles et, surtout, de quelle manière ce règlement aurait pu agir à cet effet. 

Un règlement de contrôle intérimaire pourrait, selon lui, mettre la Municipalité à risque de poursuites judiciaires. 

Monsieur Nadon a indiqué que des réflexions intensives ont actuellement cours afin de bâtir un nouveau plan d’urbanisme. Par ailleurs, un contrat à cet effet a été octroyé à une firme externe lors de la dernière séance ordinaire.

C’est ce nouveau plan d’urbanisme qui viendra consolider la vision du territoire pour les prochaines décennies. Doit-on développer plus ou moins ? Doit-on développer autrement ? Quels types de projets respecteront à la fois les citoyens qui occupent le territoire, l’environnement et les ressources disponibles ? Les prochains mois s’annoncent riches d’idées et délibérations et le Journal suivra le dossier.